Des gens avant des mètres carrés
Un logement qu’on vend est rarement une opération financière seule : c’est une succession, une séparation, un départ. Un immeuble qu’on confie à un syndic, c’est le budget commun de dizaines de foyers. Nous avons fait ce cabinet autour de cette idée : vous avez affaire à quelqu’un, pas à un service — quelqu’un qui porte un nom, qui visite avant de chiffrer, et qui vous dit quand ce que vous envisagez n’est pas la bonne réponse.
Qui vous répond
Deux dirigeants, aucun échelon entre eux et vous. Quand vous écrivez, c’est l’un des deux qui lit, et c’est son nom qui figure dans la réponse.
Esther Mfinda Mbueno Présidente — syndic, transaction, accession, AMO
Elle est entrée dans l’immobilier en 2008 et n’en est pas ressortie : dix-huit ans de mandats, de visites et de compromis avant d’ouvrir ce cabinet. L’enseigne date de juin 2026, le métier non — c’est la seule ancienneté que nous revendiquons, et elle est à elle.
« L’immobilier, avant d’être une affaire de mètres carrés, est une histoire de gens ; 2020 me l’a rappelé brutalement. C’est l’année où j’ai regardé de près la vente à terme : le vendeur touche un prix échelonné et sécurisé, l’acquéreur se constitue un patrimoine sans la pression d’un financement immédiat. Je la propose quand c’est la bonne réponse, et je dis quand ce n’en est pas une. »
Cédric Makabu Mfinda Mbueno Directeur général — syndic, transaction, accession, AMO
Dans une vente, ce qui casse est rarement le bien : c’est le financement de celui qui l’achète. Cédric a passé quatorze ans à La Banque Postale, du côté qui accorde ou refuse les prêts. Quand deux offres arrivent sur votre bien, il lit les plans de financement avant les montants, et vous dit laquelle ira jusqu’à l’acte.
Côté acquéreur, c’est la même compétence prise à l’envers : ce qu’une banque regarde vraiment dans un dossier, ce qu’il faut y corriger avant de le déposer plutôt qu’après un refus, et à quel rendement un investissement locatif tient une fois les charges et l’impôt déduits. C’est lui qui chiffre, et qui dit non quand le calcul ne tient pas.
Il suit les mêmes dossiers qu’Esther et reprend les siens quand elle est en visite ou en assemblée générale : vous n’avez rien à réexpliquer, l’historique est déjà sous ses yeux. C’est lui qui relève l’adresse du cabinet.
Conseiller spécialisé en gestion de patrimoine puis responsable d’agences à La Banque Postale, jusqu’en 2022. Il enseigne depuis la gestion de patrimoine et la banque, du BTS au Bac+5, et siège en jury d’examen : IFCV, École supérieure de la banque, CGPC — l’association des conseils en gestion de patrimoine certifiés. MBA expert en gestion de patrimoine (IPAC).
Ce que cela change pour vous
- Le même interlocuteur du premier appel à la signature.
- Un numéro direct : ni standard, ni serveur vocal, ni formulaire intermédiaire.
- En cas d’absence, l’autre dirigeant reprend le dossier avec son historique.
- Rendez-vous au bureau, chez vous ou dans votre immeuble, selon ce qui vous arrange.
Nous sommes deux. Le nombre de dossiers que nous acceptons est plafonné pour cette raison, et ce plafond est écrit plus bas sur cette page.
Nous joindre
Le bureau est ouvert du lundi au vendredi, de 9 h à 12 h 30 et de 14 h à 18 h. Les visites d’immeuble et les assemblées générales se tiennent en dehors de ces horaires quand il le faut.
Appelez ou écrivez, les deux voies aboutissent au même endroit. Indiquez l’adresse de l’immeuble ou du bien concerné dès le premier message : cela nous évite un aller-retour et vous fait gagner une journée.
Notre quartier
Le cabinet tient ses bureaux avenue du Général Michel Bizot, dans le 12e. C’est là que nous recevons, et c’est le secteur que nous connaissons le mieux.
Le périmètre
Le syndic, la transaction et l’accession se traitent sur les huit départements d’Île-de-France : Paris, Seine-et-Marne, Yvelines, Essonne, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne et Val-d’Oise. Au-delà, nous refusons le dossier plutôt que de le suivre de loin.
Les programmes neufs font exception et couvrent toute la France. Réserver un logement sur plan et suivre un chantier ne demandent pas la même présence qu’une copropriété à gérer au quotidien.
Avant de reprendre un immeuble
- Visite des parties communes, des caves et des locaux techniques.
- Rencontre du conseil syndical, et du gardien lorsqu’il y en a un.
- Lecture des derniers procès-verbaux d’assemblée générale.
- Relevé des travaux votés mais non engagés, et des impayés en cours.
Cette visite a lieu avant que nous remettions un devis, et elle ne vous est pas facturée.
Ce que nous exerçons, et à quel titre
Cinq métiers, trois cadres réglementaires. Chaque bloc indique le titre au nom duquel nous intervenons, le secteur couvert, et ce que nous ne pouvons pas encore signer.
Syndic de copropriété
Comptabilité séparée par copropriété, convocation et tenue des assemblées, suivi des travaux, recouvrement des impayés, sinistres. Le changement de syndic se fait sans interruption des contrats en cours.
Les huit départements d’Île-de-France. Carte professionnelle CPI75012026000000497, mention « syndic ».
Achat et vente
Avis de valeur écrit et argumenté, mandat de trois mois reconductible, compte rendu après chaque visite. Nous commercialisons aussi les programmes neufs de promoteurs partenaires.
Ancien : Île-de-France. Neuf : toute la France. Même carte, mention « transaction ».
Investissement locatif
Résidence gérée, nue-propriété, dispositifs fiscaux. Nous chiffrons le rendement net de charges et de fiscalité avant l’achat, puis nous assurons la gestion du bien une fois acquis.
Nous ne vendons pas de parts de sociétés et nous ne sommes pas conseiller en investissements financiers. Même carte, mention « gestion immobilière ».
Accession à la propriété
Location-accession, bail réel solidaire et VEFA : trois façons de réduire la somme à engager au départ. Nous vérifions l’éligibilité, montons le dossier et suivons l’opération jusqu’à la remise des clés.
L’agrément préfectoral de location-accession est en cours d’instruction. Aucun contrat de location-accession ne sera signé avant son obtention ; le bail réel solidaire et la VEFA ne sont pas concernés.
Assistance à maîtrise d’ouvrage
Cadrage du besoin, montage des financements, consultation des entreprises et conduite d’opération. Pour les copropriétés en rénovation comme pour les bailleurs et les collectivités.
Nous assistons le maître d’ouvrage ; nous ne sommes ni maître d’œuvre ni entreprise. Activité de conseil, hors du champ de la loi Hoguet : elle n’est pas couverte par la carte professionnelle.
Ce que nous ne faisons pas
Pas de promotion immobilière en propre, pas de transaction commerciale, aucune activité de crédit ni de portage financier. Les opérations d’accession sont portées par Eden Essor ou par un organisme agréé partenaire, selon le montage.
Nous ne sommes pas courtier : le financement passe par votre banque ou par le courtier de votre choix. Nous ne réalisons pas non plus les diagnostics techniques, qui relèvent de professionnels certifiés. Nous pouvons vous en indiquer.
Pourquoi nous limitons le nombre de dossiers
Un gestionnaire de copropriété traite, pour chaque immeuble, les appels des copropriétaires, les devis, les sinistres, la comptabilité et l’assemblée annuelle. Passé un certain nombre d’immeubles, il arbitre entre eux. Nous préférons fixer la limite nous-mêmes.
Un gestionnaire ne suit pas chez nous plus de 45 copropriétés, sur un seul secteur géographique. C’est ce qui rend tenables les engagements que nous prenons sur la page Syndic : la réponse nominative sous 24 h ouvrées, le procès-verbal diffusé sous huit jours, trois devis au-delà de 5 000 € sans que le conseil syndical ait à les demander.
Un secteur unique change aussi la manière de travailler. Quand un immeuble est à dix minutes du bureau, une visite ne coûte pas une demi-journée : le gestionnaire y va avant de répondre, plutôt qu’après la troisième relance.
Il n’y a ni plateforme téléphonique ni service client à plusieurs niveaux. Vous avez le nom et la ligne de la personne qui suit votre dossier dès le premier échange, et vous gardez le même nom jusqu’à la fin.
La contrepartie est que nous refusons des dossiers. Quand le portefeuille est plein, nous le disons dès la première question, avant toute visite et avant tout devis.
Le plafond vaut par gestionnaire, pas pour le cabinet. Il remonte quand nous recrutons, et pas avant : c’est l’objet des postes annoncés plus bas.
Trois engagements, et leur contrôle
À partir de janvier 2027, puis chaque semestre, nous publierons sur cette page le nombre de dossiers tenus, le nombre de dossiers manqués et le motif de chaque manquement. D’ici là, voici les trois points sur lesquels vous pouvez nous reprendre.
Répondre sous 24 h ouvrées
Toute sollicitation reçoit une réponse signée d’un nom, y compris quand cette réponse est « il manque une pièce » ou « nous ne prenons pas ce dossier ».
Le délai se compte en jours ouvrés, à partir de la réception. Un message laissé le vendredi après-midi reçoit donc sa réponse le mardi au plus tard. Si le délai n’est pas tenu, c’est la direction qui répond.
Tenir les dates annoncées
Chaque dossier engagé a un calendrier daté, consultable en ligne et mis à jour à chaque changement. Un report vous est notifié avec son motif ; vous ne le découvrez pas à l’échéance.
Les dates qui dépendent d’un tiers (notaire, banque, entreprise, administration) sont signalées comme telles dès l’ouverture du dossier, avec le nom de celui que nous relançons.
Aucun frais non prévu
Toute prestation facturée en supplément figure au contrat avec son tarif, et aucune facture n’est émise sans commande écrite.
Les honoraires de syndic sont ceux du contrat voté en assemblée générale ; ceux de transaction, ceux du mandat que vous signez. Vous pouvez les comparer avant de vous engager. Le barème complet →
Ces trois engagements portent sur ce que nous maîtrisons. Nous ne nous engageons pas sur ce qui ne dépend pas de nous : le délai d’un notaire, l’accord d’une banque, la date de livraison d’un promoteur, le vote d’une assemblée générale. Quand l’un d’eux prend du retard, vous l’apprenez le jour où nous l’apprenons.
Répondre à une consultation publique
Nous répondons aux consultations d’assistance à maîtrise d’ouvrage et aux marchés de gestion de patrimoine, pour les collectivités, les bailleurs et les établissements publics. Seuls ou en groupement, selon l’objet du marché.
Les pièces du dossier
- Attestations fiscales et sociales à jour.
- Attestation de garantie financière et attestation de responsabilité civile professionnelle.
- Copie de la carte professionnelle, extrait d’immatriculation et statuts.
- RIB et pouvoir du signataire.
Le dossier part sous 24 h ouvrées à compter de votre demande. Si une pièce manque à l’appel, nous vous le disons dans le même délai plutôt que la veille de la remise.
Ce que nous écrivons
Le cabinet est immatriculé depuis juin 2026. Nous n’avons pas de références d’exécution antérieures à cette date, et nous l’écrivons dans nos mémoires techniques au lieu de présenter celles d’anciens employeurs comme les nôtres.
Nous indiquons les moyens réellement affectés au marché et le nom du responsable désigné. S’il change en cours d’exécution, l’acheteur en est informé par écrit.
Nous ne répondons pas à une consultation que nous ne pourrions pas exécuter avec les effectifs du cabinet. Le cas échéant, nous le disons plutôt que de déposer une offre de principe.
| Carte professionnelle | N° CPI75012026000000497, délivrée par la CCI Paris Île-de-France |
|---|---|
| Activités couvertes | Transaction sur immeubles et fonds de commerce · Gestion immobilière · Syndic de copropriété — loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 |
| Hors carte professionnelle | L’assistance à maîtrise d’ouvrage est une activité de conseil, hors du champ de cette loi |
| Garantie financière | 120 000 € |
| Responsabilité civile professionnelle | Souscrite au titre de l’article 49 du décret n° 72-678 ; attestation transmise sur demande |
| Location-accession | Agrément préfectoral en cours d’instruction : aucun contrat ne sera signé avant son obtention |
| Médiation de la consommation | Réclamation écrite d’abord, accusée de réception sous 24 h ouvrées ; puis saisine gratuite d’un médiateur |
Immatriculation, capital, hébergeur et mentions obligatoires →
Les postes que nous ouvrons
Un poste s’ouvre quand les dossiers existent. Nous ne laissons pas d’annonce en ligne en permanence pour constituer un vivier.
Les postes sont en CDI, au bureau du 12e, avec une période de doublure à l’arrivée : vous reprenez les immeubles avec celui qui les suivait, pas à partir d’un classeur.
Vous rencontrez les deux dirigeants, il n’y a pas d’échelon intermédiaire à convaincre. Nous vous disons le secteur, le nombre d’immeubles et le nom de la personne que vous doublez avant que vous répondiez.
Les candidatures spontanées reçoivent une réponse sous 24 h ouvrées, y compris quand c’est un refus.
- Gestionnaire de copropriété. Un secteur géographique unique, et le plafond de 45 copropriétés annoncé plus haut : il vaut aussi pour vous. Vous suivez vos immeubles du premier appel à l’assemblée générale.
- Négociateur. Mandats entrants fournis, secteur exclusif, pas de prospection à froid imposée. Vous êtes présent à l’estimation, aux visites et à la signature chez le notaire.
- Chargé d’opération AMO. Réhabilitation et rénovation énergétique, en lien direct avec les maîtres d’ouvrage et les collectivités. Vous tenez le planning, le budget et les comptes rendus de chantier.
- Autre profil. Comptabilité de copropriété, assistanat, juridique : nous lisons les candidatures même sans poste ouvert, et nous le disons quand le poste n’existe pas encore.
Venir nous voir
72 avenue du Général Michel Bizot, 75012 Paris. Du lundi au vendredi, 9 h – 12 h 30 et 14 h – 18 h, sur rendez-vous.
Appelez avant de passer : nous sommes souvent en immeuble. Si vous venez pour une copropriété, apportez le dernier procès-verbal d’assemblée générale et le contrat de syndic en cours ; nous pourrons répondre dès le rendez-vous.